15/03/2021 - Un an depuis le confinement : les 10 changements sur le marché de l’immobilier

1 - L’essor du digital

Le premier confinement de mars 2020 a mis en évidence, l’importance de la dématérialisation de documents immobiliers, les actes notariés, en tête. La signature électronique à distance via un décret (avril 2020) a permis de mieux fluidifier un marché à l’arrêt.  Tout le monde a dû s’adapter et/ou accélérer son rapport au numérique : professionnels comme particuliers. Recherches immobilières, visites à distance depuis chez soi, tenue d’assemblées générales de copropriété en ligne, data, IA, émergence de nouveaux modèles, coliving…le digital devient incontournable dans toute la chaîne du logement, de la recherche foncière à l’achat/vente/location en passant par les enjeux de la transition énergétique.

2 - La résistance du marché de l’ancien

En dépit des impacts sanitaires et économiques, l’année 2020, marquée par la pandémie, aura épargné l’activité de l’immobilier ancien et le premier trimestre 2021 le confirme.  Côté bilan, selon les dernières statistiques de notaires et des professionnels du secteur (réseaux et fédérations), le marché tient bon. L’activité des transactions se poursuit à un rythme élevé, et ce, dans un contexte si atypique avec les différentes périodes de confinement et les incertitudes liées à la crise.

3 - Les nouveaux critères d’espaces et de verdure

L’expérience du confinement a eu l’effet d’être un accélérateur de tendances. Les envies d’espace, de nature, de qualité de vie, même si elles restent dans le domaine du rêve, ont été au cœur des recherches immobilières. Le désir d’un logement plus grand, quitte à s’éloigner d’une métropole avec de nouveaux critères (espaces extérieurs, jardin, terrasse…) a été plébiscité. Mais il n'est pas n’est pas évident de changer d’emploi, de lieu de vie à plusieurs que ce soit en couple, avec les enfants... ce qui constitue encore un frein à la mobilité. Le processus de décision est long. Cependant, la recherche d'une meilleure qualité de vie, accélérée par les possibilités du télétravail, est un mouvement de fond qui peut prendre plusieurs années.

4 - L’appel des villes moyennes

Pouvoir d'achat immobilier, qualité de vie, télétravail, temps de transports...des villes moyennes peuvent profiter du rééquilibrage territorial. Parmi les nombreuses enquêtes qui vont en ce sens, l'étude de La Fabrique de la Cité, souligne que les Français considèrent la ville moyenne comme une ville charnière. Perçue comme plus dynamique qu’il y a 10 ans. Loin de l’image de la ville sur le déclin, où l’on s’ennuie. Ce qui attire dans la ville moyenne ? la tranquillité, la proximité avec la nature, le coût de la vie, les logements plus spacieux... Ci-dessous, extrait avec la présidente de la Fabrique de la Cité, Cécile Maisonneuve.

5 - Les nouvelles conditions d’octroi des prêts

Afin de permettre à un plus grand nombre d’accéder à la propriété malgré la crise et de soutenir le marché, les recommandations adressées aux banques par Bercy ont été assouplies.  En décembre 2020, les autorités du Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) ont desserré, les mesures les plus restrictives. Officiellement, il y une plus grande souplesse pour l’accès au crédit, notamment vis-à-vis des ménages les plus modestes (la durée maximale des crédits peut atteindre 27 ans au lieu de 25 ans ; la part des mensualités d’emprunt est portée à 35 % des revenus des ménages au lieu de 33 %). Reste que l’emploi, constitue toujours et encore plus dans le contexte économique actuel, un critère non négligeable.

6 - L’attractivité des taux d’intérêt

Parmi les boosters du marché : les taux d’intérêt sont restés bas depuis un an pour s’établir en février 2021 autour de 1, 14 % en moyenne, toutes durées confondues (source : Observatoire Crédit logement/CSA). Une aubaine pour de nombreux ménages en capacité d’acheter. En prenant toujours en compte le taux d'endettement à ne pas dépasser.

7 - La légère baisse des prix à Paris

Même si c’est infime, c’est une première depuis longtemps. Les prix dans la capitale reculent. Sur trois mois, il y a eu une inversion de tendance (- 0, 5 % à - 0, 7 %). Cette baisse est très légère mais depuis 5 ans, les prix montaient régulièrement entre 5 et 8% par an. 

8 - Les réformes de la politique du logement  

Depuis janvier 2021, pour l’APL, le calcul des aides est modifié. Il prend en compte les revenus perçus au cours des 12 derniers mois, avec une réactualisation tous les 3 mois. Côté location, toute plateforme de location meublée touristique doit préciser si l’offre émane d’un particulier ou d’un professionnel. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est modifié en étant soumis aux cotisations sociales.  Après Paris et Lille, de nouvelles villes doivent encadrer les loyers dans le privé comme Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Bordeaux, Montpellier mais aussi en région parisienne (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve) qui en ont fait la demande. Extrait Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, en janvier 2021 à l’occasion du Club Immo Figaro.

9 - La pénurie du marché du neuf

Dans le neuf, de nombreux voyants sont dans le rouge : Recul des mises en chantiers, baisse des permis de construire, report de certains projets immobiliers avec l’arrivée de nouvelles équipes municipales, pénurie d’offres et réservations en chute… si l'activité de l'ancien résiste, le logement neuf, souffre. Et c'est le cas pour les mises en vente qui régressent fortement.

10 - Les enjeux de valeur verte des biens

La "valeur verte" prend de plus en plus d’importance pour la vente et la location de nos logements. Instauration de MaPrimeRenov' afin de financer les travaux d'énergie avec à plus long terme, des restrictions de location concernant les passoires thermiques dans l'ancien  (4 millions 800 000 logements en France sont concernés dont 2 millions en location dans le parc privé). Progressivement, les biens qui n’auront pas été rénovés pour sortir des classes F et G seront carrément interdits à la location. D'autre part, le DPE (Diganostic de performance énergétique) sera corrigé au 1er juillet 2021. Un acheteur ou un locataire pourra se retourner contre le vendeur ou le propriétaire si ce dernier a menti sur le DPE.

Et demain ? Les indicateurs à surveiller

L’appétence des Français pour l’immobilier ne se dément pas. En période de crise, la pierre valeur refuge a été un révélateur dans tous les sens du terme. Un toit pour soi, pour sa famille, pour protéger les siens...La crise a aussi mis en évidence comment les Français étaient inégaux face au logement. C’est particulièrement le cas dans les zones tendues. Mal logement, suroccupation : 1, 8 million d''habitants du Grand Paris vivent à l'étroit dans leur logement selon une étude de l'APUR (Atelier parisien d'urbanisme).

A noter que le ministère du Logement a confié à l’architecte François Leclerq et le spécialiste de l'habitat Laurent Girometti (ex directeur juridique de l'ANAH) une mission sur la qualité du logement. Depuis des décennies, on a le sentiment que l’on construit des logements de plus en plus petits pour des raisons économiques, urbanistiques, voire politiques… (voir aussi étude qualitel).

Comment va évoluer le marché ? Les incertitudes, le manque de visibilité rendent les projections hasardeuses. Il est encore difficile de mesurer les effets de la crise. Avec des fractures économiques et sociales qui se creusent, de nombreux projets immobiliers pourraient être abandonnés, reportés, décalés. Laissant place à l’émergence de marchés immobiliers à plusieurs vitesses, selon les secteurs géographiques et les situations financières. Après la santé, la priorité demeure plus que jamais la perspective de l'emploi et le pouvoir d'achat. Si la solvabilité des acquéreurs est le critère clé, la confiance constitue l’un des moteurs essentiels de l’immobilier.